파티룸 창업기 (상가 계약)

안녕하세요.

오늘은 인테리어 이야기를 해보려 했습니다. 하지만 그전에 먼저! 제가 고민했던 파티룸의 입지와, 계약이야기를 해볼까 합니다.

 

저희 사업장이 있는 평택은 상당히 빠른 속도로 커지고 있는 도시입니다. 상가가 성숙되기도 전에 상권이 계속 생겨나고 있습니다. 평택에서 2년간 살아보니 중심 상권은 아래 4가지로 추려지는 듯합니다. 

• 평택역 상권 
• 뉴코아 인근 상권
• 용죽동 상권
• 소사벌 상권 (배다리생태공원상권)

 

물론 위의 내용은 남평택 기준입니다. 평택이 원체 넓다 보니, 마치 다른 지역 같은 느낌의 안중을 중심으로 한 서평택도 있고, 송탄을 중심으로한 북평택도 있습니다.

 

저희 파티룸은 이 중에서 소사벌 상권에 자리를 잡았습니다. 평택에서 제가 제일 맘에 들어하는 곳은 배다리 생태공원입니다. '물'이 주는 안정감이 저는 너무 좋습니다.

https://blog.naver.com/kasou22/222847785001

 

소사벌 상권은 정말 활성화가 더딘 상권인 것 같습니다. 2년 전에 왔을 때나 지금이나 많은 상가가 공실로 남아 있습니다. 최근에는 공실이 더 심해진것 처럼 보입니다. 하지만 공실이 많았음에도, 제가 정한 3가지 조건을 충족하는 상가는 많지는 않았습니다. 

1. Lake view
2. 낮은 임대료 (1백만 원/월 이하)
3. 편리한 주차

 

[Lake view]

저는 '현장실사'와 '네이버 부동산'을 이용해서 제가 원하는 상가를 찾아냈습니다. 우선 1번에 맞는 상가가 있는지 알아보기 위해서, Lake view가 나올만한 건물들에 무작정 들어갔습니다. 그리고는 엘리베이터 제일 높은 층을 누르고, 한 층 씩 보면서 계단으로 내려왔습니다. 비어 있는 상가가 있으면 체크해 두었고, '임대' 전단지가 붙어있으면 바로 전화해 보았습니다.

그래서 찾아낸 곳이 지금 제가 임차한 상가입니다. 

 

[낮은 임대료]

그다음 문제는 임차료! 임차료를 협의할 때, 임차료를 조금이라도 아끼기 위해 4가지를 기억하셨으면 합니다. 

1. 가격 협상은 과감하게
   마음에 드는 상가를 찾고 나서, 임대료를 확인해 보니 제 예산을 초과했습니다. 보증금 1천만 원/월세 120만 원 (부가세 별도) 제가 생각한 월세의 상한은 100만 원이 이었습니다. 그래서 보증금 1.5천만 원/월세 100만 원으로 협의하였습니다. 지금 생각해 보면, 임대인에게 제 월세 상한을 오픈한 게 실수였던 것 같습니다. 협상에서 오는 피로감은 덜어지지만, 결국 제가 지급할 수 있는 마지노선에서 계약되었습니다. 100만 원이 마지노선이라도, 80만 원이나 90만 원을 제시해 보는 건 어땠을까 라는 생각이 듭니다.
   
   
2. 시세 파악은 기본
   상가 건물은 위층, 아래층, 옆에 다른 상가가 있습니다. 계약 전에 인사도 드리고, 상권도 물어보고, 임차료도 물어보면 좋을 것 같습니다. 저는 계약이 끝나고 나중에 인사를 드렸습니다. 저희가 옆 상가의 임차료가 궁금한 것처럼, 그분들도 저희가 계약한 임차료가 궁금해하십니다. 그래서 서로의 임차료를 오픈했는데, 제가 10만 원을 더 내고 있었습니다. 먼저 시세를 파악하고 있더라면, 협상할 때 더 자신 있게 하지 않았을까 싶습니다.
   
   
3. 렌트프리는 꼭 챙기기
   상가는 인테리어가 꼭 필요합니다. 동종 업종으로 진행을 하더라도 잔손보기 정도는 필요하겠죠. 제가 임차한 상가는 완전히 비어있는 상가였습니다. 에어컨도 안 달린 상가였죠. 저는 렌트프리를 3개월 받았습니다. 렌트프리 기간에 인테리어를 빨리 진행하고, 3개월 안에 월세만큼의 매출을 올릴 계획이었습니다. 다행히 3개월 안에 매출 1백만 원이 넘겨, 적자 없이 운영을 할 수 있었습니다. 
   
   
4. 상가 도면 입수는 필수
   인테리어에는 시간이 많이 걸립니다. 상가를 계약하고 나서 인테리어를 시작한다면 챙겨놓은 렌트프리 기간을 다 써버릴지도 모릅니다. 그래서! 도면을 미리 확보하고, 인테리어 계획을 세우시는 게 매우 중요합니다. 턴키로 진행하시면 인테리어 실장님과 디테일한 계획을 세워서 상가 계약 시 작일(잔금일)을 정해야 합니다. 잔금 치는 날부터 착착착 공사가 시작될 수 있도록요. 저처럼 기술자분들을 하나하나 컨택하는 경우는 일정 조율까지 완벽해지면, 잔금을 진행하시는 게 좋습니다. 모든 공정의 시작은 목공이니 목공이 시작하는 날짜에 잡으시면 됩니다. 

[편리한 주차]

소사벌 상권은 주차가 너무너무 불편합니다. 주차가 편한 상가를 찾을 수가 없었습니다. 그래서 저는 대안으로 공용 주차장을 강점으로 내세웠습니다. 저희 상가에서 공용주차장까지는 도보 5분 거리입니다. 

 

이런 과정을 거쳐 드리어 드디어 저희 상가를 계약했습니다. 그리고 잔금일에 바로 인테리어를 시작했습니다. 

다음에는 정말 인테리어 이야기를 해보도록 할게요.